Καθώς η κρίση των ακινήτων στην Κίνα εξαπλώνεται, οι πωλήσεις κατοικιών μειώθηκαν απότομα τον Οκτώβριο και οι τιμές έπεσαν για πρώτη φορά τα τελευταία έξι χρόνια. Πολλοί από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές της Κίνας αδυνατούν να πληρώσουν τα χρέη τους, αφήνοντας τα έργα ημιτελή και δημιουργώντας κρίση ρευστότητας σε ολόκληρο τον κλάδο.
Πώς διαλύθηκε η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων στον κόσμο;
Ξεκίνησε τον Αύγουστο του 2020, όταν η κινεζική κυβέρνηση ανακοίνωσε μια νέα πολιτική για τον έλεγχο του χρέους στον τομέα των ακινήτων. Γνωστοί ως “τρεις κόκκινες γραμμές”, οι κανόνες αυτοί περιορίζουν το ποσό του χρέους που μπορεί να αναλάβει μια εταιρεία. Περιλαμβάνουν τη διατήρηση του δείκτη υποχρεώσεις προς ενεργητικό κάτω από 0,7, του δείκτη χρέους προς ίδια κεφάλαια κάτω από 1,0 και του δείκτη μετρητών προς βραχυπρόθεσμο δανεισμό πάνω από 1,0.
Οι μισοί από τους 30 μεγαλύτερους κατασκευαστές της Κίνας έχουν ήδη ξεπεράσει τις “τρεις κόκκινες γραμμές”, σύμφωνα με ανάλυση των Financial Times της 8ης Οκτωβρίου. Αυτοί οι κολοσσοί ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των Evergrande, Oceanwide και άλλων, δεν είναι πλέον σε θέση να αναλάβουν νέο χρέος και έχουν αρχίσει να πωλούν περιουσιακά στοιχεία για να αντλήσουν μετρητά.
Το πρόβλημα είναι ότι υπάρχουν πολύ λίγοι αγοραστές για αυτά τα προβληματικά περιουσιακά στοιχεία. Άλλοι υπερχρεωμένοι κατασκευαστές δεν μπορούν να τα αγοράσουν. Οι μικρότεροι κατασκευαστές δεν μπορούν να δανειστούν χρήματα χωρίς να περάσουν τις “κόκκινες γραμμές”. Και οι μεμονωμένοι επενδυτές έχουν πλέον σοβαρές αμφιβολίες για την αγορά.
Φαίνεται ότι πρόκειται για μια τεχνητή κατάρρευση της ζήτησης, ευγενική χορηγία του Κομμουνιστικού Κόμματος Κίνας. Μέσω αυτών των νέων κανονισμών, μπορεί να έχουν σκάσει σκόπιμα τη δική τους φούσκα ακινήτων. Οι αναλυτές αναρωτιούνται τι θα επακολουθήσει.
Οι επιλογές του Πεκίνου περιλαμβάνουν: αναίρεση των νέων κανόνων της “κόκκινης γραμμής” για να επιτραπεί περισσότερος δανεισμός, να επιτραπεί σε ξένους επενδυτές να διασώσουν προβληματικές κινεζικές εταιρείες και να διασωθεί ο τομέας των ακινήτων με κρατικά κεφάλαια.
Υπάρχει επίσης η ειρωνική πιθανότητα το Κομμουνιστικό Κόμμα Κίνας να αφήσει την αγορά να το λύσει, χωρίς επίσημη παρέμβαση.
Φούσκα έτοιμη να σκάσει
Αυτό που διακυβεύεται είναι τεράστιο από κάθε άποψη, δήλωσε ο οικονομολόγος Μαξ Φίρθ της Stoic Finance. «Η αξία της κινεζικής αγοράς ακινήτων ανέρχεται περίπου στα 60 τρισεκατομμύρια δολάρια», εξήγησε, «διπλάσιο μέγεθος από την αμερικανική αγορά ακινήτων. Ο τομέας αντιπροσωπεύει περίπου το 29% του ακαθάριστου εγχώριου προϊόντος της Κίνας, σε σύγκριση με περίπου 8% στις ΗΠΑ. Και στην Κίνα, η ακίνητη περιουσία αποτελεί το 66% του πλούτου των νοικοκυριών, σε σύγκριση με μόλις το 24% στις ΗΠΑ».
Η ακίνητη περιουσία της Κίνας είναι τόσο μεγάλη, δήλωσε ο Φιρθ, «που μπορεί να είναι η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο».
Ένας από τους λόγους που τα ακίνητα είναι τόσο πολύτιμα στην επαρχία είναι ότι οι Κινέζοι πολίτες έχουν πολύ λίγες επιλογές όταν πρόκειται για επενδύσεις. Οι μετοχές, για παράδειγμα, είναι πολύ δύσκολο για τον μέσο πολίτη να επενδύσει νόμιμα. Αυτό καθιστά την ακίνητη περιουσία έναν από τους λίγους τρόπους αύξησης του πλούτου για τις 658 εκατομμύρια οικογένειες της Κίνας.
Μια άλλη παραδοξότητα είναι ότι στην Κίνα, τα ακίνητα δεν χρειάζεται να είναι χρήσιμα για να είναι πολύτιμα. Στην πραγματικότητα, εκατομμύρια κινεζικά διαμερίσματα έχουν πωληθεί και μεταπωληθεί με κέρδος χωρίς ποτέ να έχουν κατοικηθεί. Αποτελούν μέρος των “πόλεων-φαντασμάτων” της Κίνας που υπάρχουν μόνο ως επενδύσεις.
Υπολογίζεται ότι 65 εκατομμύρια σπίτια στην Κίνα είναι όχι μόνο άδεια, αλλά και εντελώς ακατοίκητα -χωρίς συνδέσεις για νερό, ηλεκτρικό ρεύμα ή θέρμανση.
«Αυτό αποτελεί το 20 τοις εκατό της προσφοράς κατοικιών στην Κίνα», δήλωσε ο Φιρθ. «Αυτά δεν είναι πραγματικά σπίτια. Δεν έχουν καμία πραγματική αξία. Όταν οι τιμές αρχίσουν να πέφτουν, αυτά θα πέσουν στον γκρεμό. Όλη αυτή η βιομηχανία είναι ένας χάρτινος πύργος».
Αυτό κάνει την αγορά ακινήτων της Κίνας να διαφέρει από οποιοδήποτε άλλο μέρος της γης. «Με μια κανονική επένδυση», εξηγεί ο Φιρθ, «η τιμή προκύπτει από την απόδοση της επένδυσης. Αυτά τα άδεια διαμερίσματα-φαντάσματα δεν παράγουν ποτέ εισόδημα. Η αξία τους προκύπτει καθαρά από την ιδέα ότι κάποιος άλλος θα θελήσει να αγοράσει το διαμέρισμα από εσάς».
«Έτσι, ίσως ήσασταν ανόητος που το αγοράσατε», είπε ο Φιρθ, «αλλά ο νέος αγοραστής είναι ακόμα πιο ανόητος που το αγόρασε από εσάς σε ακόμα υψηλότερη τιμή. Ολόκληρη η κινεζική αγορά ακινήτων βασίζεται στη θεωρία του μεγαλύτερου ανόητου».
Αυτό έχει δημιουργήσει μια φούσκα όπου οι μέσες τιμές των κατοικιών ξεπερνούν τις 40 με 50 φορές το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών, σε σύγκριση με μόλις επτά φορές το μέσο εισόδημα των νοικοκυριών στην αμερικανική αγορά.
Ο Φιρθ βλέπει σκοτεινές μέρες να έρχονται. «Νομίζω ότι η κινεζική οικονομία βρίσκεται σε έναν καταστροφικό μονόδρομο», δήλωσε. «Η κατάρρευση έχει αρχίσει. Αλλά θα χρειαστούν μήνες ή και χρόνια για να εξελιχθεί πλήρως. Θυμηθείτε, η κατάρρευση του 2008 στην Αμερική χρειάστηκε δύο χρόνια για να εξελιχθεί – δεν συνέβη εν μία νυκτί».
