Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κομβικό σημείο, με τα προγράμματα στήριξης να δημιουργούν παραμορφώσεις αντί να επιλύουν προβλήματα. Ο κλάδος βρίσκεται σε φάση αναμονής που θα διαρκέσει μέχρι τις αρχές του επόμενου έτους.
Οι επαγγελματίες του κλάδου άρχισαν να υιοθετούν αμυντική στάση, ενώ οι πραγματικοί αγοραστές μειώθηκαν σημαντικά. Η αγορά εισήλθε σε φάση μπλοκαρίσματος: οι πωλητές ζητούσαν υψηλές τιμές περιμένοντας τον ‘ιδανικό’ αγοραστή, ενώ οι αγοραστές αναμένουν ευκαιρίες για να προβούν σε αγορά.
Αυτή η στασιμότητα δημιουργήθηκε κυρίως στην κατηγορία των παλαιών ακινήτων, τα οποία αφορούσε το πρόγραμμα «Το Σπίτι Μου 2» από τον Σεπτέμβριο και μετά, όπου όσοι ήθελαν πραγματικά να πουλήσουν θα έπρεπε να μειώσουν την τιμή που ζητούσαν κατά 15% με 20%. Σήμερα, οι συζητήσεις με τους ανθρώπους της αγοράς στην Αττική επιβεβαιώνουν αυτή την υποχώρηση, με μερικούς να αναφέρουν ακόμη και μείωση 25% με 30%.
Το «Σπίτι Μου 2» χαρακτηρίζεται από πολλούς ειδικούς ως λανθασμένο πρόγραμμα από την αρχή έως το τέλος, καθώς στρεβλώνει την αγορά πολλαπλασιάζοντας τη ζήτηση σε μια αγορά που δεν έχει επαρκή προσφορά, ιδιαίτερα σε παλιά σπίτια. Η λογική του προγράμματος αποδείχθηκε προβληματική: ενώ φαινομενικά προσφέρει χαμηλότοκα δάνεια στους νέους, στην πράξη τούς αναγκάζει να πληρώσουν διπλάσιες τιμές για ακίνητα που πριν από το πρόγραμμα ήταν προσιτά.
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα καταδεικνύει τη στρέβλωση: πριν ξεκινήσει το πρόγραμμα, ένα ακίνητο αξίας 60.000-80.000 ευρώ μπορούσε να αγοραστεί με προκαταβολή 20.000 ευρώ και κανονικό επιτόκιο. Με τα «Το Σπίτι Μου 1» και «Το Σπίτι Μου 2», το ίδιο ακίνητο έφτασε να ζητείται 180.000 με 190.000 ευρώ, ενώ στα συμβόλαια καταγράφεται μέσος όρος περίπου 120.000 ευρώ. Η μείωση του επιτοκίου δεν αντισταθμίζει τον διπλασιασμό της τιμής που καλούνται να πληρώσουν οι νέοι αγοραστές.
Η Χρυσή Βίζα (Golden Visa) παρομοιάζεται με αντιβίωση που χορηγήθηκε όταν η αγορά ήταν ‘άρρωστη’ και χρειαζόταν ξένα κεφάλαια. Όταν όμως η αγορά ανέκαμψε, η συνέχιση του προγράμματος άρχισε να δημιουργεί παρενέργειες. Η κυβέρνηση, αναγνωρίζοντας το πρόβλημα, προχώρησε σε σωστές κινήσεις: ανέβασε το όριο από 250.000 σε 800.000 ευρώ για περιοχές όπως η Αττική, η Θεσσαλονίκη και τα νησιά, και επέτρεψε την αλλαγή χρήσης επαγγελματικών ακινήτων σε οικιστικά.
Το παράδειγμα του Πειραιά είναι χαρακτηριστικό της στρέβλωσης που προκαλούσε η Χρυσή Βίζα: για ένα διάστημα, όταν το όριο στην περιοχή ήταν 250.000 ευρώ, παλιά ακίνητα αξίας 60.000 με 100.000 ευρώ πωλούνταν 250.000 ευρώ. Αυτό έβαζε σε άνισο ανταγωνισμό τους νέους Έλληνες αγοραστές με ξένους επενδυτές, σε μια μάχη που δεν μπορούσαν να κερδίσουν. Με τα νέα όρια και τις αλλαγές χρήσης, το πρόγραμμα πλέον δεν επηρεάζει τον μέσο πολίτη και μπορεί να συμβάλει θετικά στην αγορά.
Οικοδομικός κανονισμός: Η μεγάλη παρεξήγηση
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκοψε τους επιπλέον συντελεστές δόμησης που επέτρεπαν μεγαλύτερα κτίσματα. Για παράδειγμα, σε οικόπεδο 500 τετραγωνικών μέτρων με συντελεστή 0,8, αντί για 400 τετραγωνικά, επιτρεπόταν η ανέγερση 600 τετραγωνικών. Η πρόσφατη ρύθμιση που εγκρίθηκε αφορά αποκλειστικά όσους είχαν ήδη εκδώσει άδεια μέχρι τις 11 Δεκεμβρίου 2004 και είχαν ξεκινήσει τη διαδικασία κατασκευής, καθώς και κάποια μεγάλα και εμβληματικά έργα.
Αυτό σημαίνει ότι περίπου 4.000-5.000 άδειες θα μπορέσουν να προχωρήσουν, πληρώνοντας περιβαλλοντικό ισοδύναμο. Όλα τα υπόλοιπα δεκάδες χιλιάδες οικόπεδα στην Ελλάδα εξακολουθούν να υπόκεινται στους κανονικούς συντελεστές δόμησης (400 τετραγωνικά). Παρά τα νέα που κυκλοφορούν, το πρόβλημα δεν έχει λυθεί για την πλειονότητα των ιδιοκτητών οικοπέδων, γεγονός που θα πρέπει να οδηγήσει σε υποχώρηση των τιμών.
Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων, βομβαρδιζόμενοι από ανακοινώσεις για ‘λύσεις’, πιστεύουν λανθασμένα ότι ξαναγύρισαν οι μεγάλοι συντελεστές. Η πραγματικότητα είναι διαφορετική: στο παράδειγμα του οικοπέδου των 500 τετραγωνικών, όσοι είχαν άδεια και ξεκίνησαν να χτίζουν 600 τετραγωνικά προστατεύονται, αλλά όλοι οι υπόλοιποι μπορούν να χτίσουν μόνο 400 τετραγωνικά. Οι τιμές παραμένουν σε υψηλά επίπεδα λόγω αυτής της παρεξήγησης.
Ο πρόεδρος του ΤΕΕ έχει προτείνει τη δημιουργία ενός νέου οικοδομικού κανονισμού μόλις 10 σελίδων που θα λύσει οριστικά το πρόβλημα. Στην πρόταση αυτή προστίθεται η ιδέα για έμφαση και μπόνους στα μικρά διαμερίσματα. Ο προηγούμενος κανονισμός, που χαρακτηρίζεται «νέος» παρότι έχουν περάσει 13 χρόνια, ήταν χτισμένος στη λογική των μεγάλων επιφανειών: νεόδμητα 120-140 τετραγωνικών, μεζονέτες, τζακούζι, πισίνες. Αυτά δεν αφορούν τον μέσο Έλληνα.
Η πρόταση επικεντρώνεται στη δημιουργία διαμερισμάτων 40, 50, 60 και 80 τετραγωνικών μέτρων, που μπορεί να πληρώσει ο μέσος Έλληνας. Δεν έχει νόημα να κατασκευάζονται μεγάλες επιφάνειες αποκλειστικά για ξένους αγοραστές. Ο οικοδομικός κανονισμός πρέπει να στηρίζει τον Έλληνα πολίτη στο να αποκτήσει κατοικία σε τιμή που μπορεί να ανταποκριθεί. Αν στο μέλλον αλλάξουν οι συνθήκες, η πολιτική μπορεί να επανεξεταστεί σε 10 χρόνια.
Ο κλάδος των ακινήτων βρίσκεται σήμερα σε φάση αναμονής. Η κυβέρνηση δεν έχει λάβει δραστικά μέτρα για να αυξήσει την προσφορά και να μπουν πολλά νέα σπίτια στην αγορά. Παρότι έχουν γίνει κάποιες καλές κινήσεις, το πρόβλημα παραμένει. Το πρόγραμμα «Το Σπίτι Μου 2» θα τελειώσει στις 31 Δεκεμβρίου, και υπάρχει ελπίδα να μην ακολουθήσει «Σπίτι Μου 3» που θα ταλαιπωρήσει περαιτέρω την αγορά.
Η αγορά πάσχει όχι από έλλειψη ζήτησης, αλλά από έλλειψη προσφοράς. Αυτό που χρειάζεται δεν είναι προγράμματα που τεχνητά τονώνουν τη ζήτηση σε αγορά με ελλειμματική προσφορά, αλλά μέτρα που θα αυξήσουν την κατασκευαστική δραστηριότητα και θα φέρουν στην αγορά προσιτά ακίνητα για τον μέσο Έλληνα. Το επόμενο διάστημα θα δείξει αν η πολιτική ηγεσία θα ακούσει τις προτάσεις του κλάδου και θα προχωρήσει σε δομικές αλλαγές που θα αποκαταστήσουν την ισορροπία στην αγορά ακινήτων.
